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住宅开发
报告

谁要为高昂的住房费用负责?它比您想象的要复杂。

公开辩论陷入 两派思想 关于为什么美国许多地方的住房成本如此之高 伊比 (“在我的后院是”)学校辩称,住房价格昂贵,因为地方政府和选民过分采用 限制性土地使用规定 限制了新房屋的建设。另一方面,像伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)这样向左倾的政治家则认为住房价格昂贵,因为“腐败的房地产开发商正在高档住宅区。”

那是什么呢?政府法规是否使其无法建造新房屋,还是开发商在价格上欺骗购房者和租房者?谁真正从建造(或不建造)新房屋中赚取利润?

在本文中,我列出了有关住房开发金融生态系统的一些基本事实,并讨论了土地使用法规影响开发决策的方式。监管壁垒如何影响新住房开发的盈利能力?开发商,贷方和投资者之间如何分摊开发成本(包括遵守法规)? 

住宅房地产行业的名人录

人们通常将整个房屋生产行业定义为“开发商”,但是创建新房屋涉及许多不同类型的公司(图1)。本文着重于市场价住房的生产。补贴住房开发的生态系统要复杂得多。

图1

两种类型的公司主要负责将土地变成房屋:土地开发商和房屋建造商。 土地开发商 购买大块土地,并通过监管程序来获得必要的权利,下面将对此进行详细讨论。对于大型单户住宅项目,土地开发商也 细分 将主要地块划分为个人住宅地块并建造 必要的基础设施,包括道路,人行道以及水和下水道线。

然后,土地开发商将服务地出售给 房屋建筑商,这是设计和建造个人房屋以出售或出租给家庭的公司。多户出租房屋的建造者可以将建筑物保留在其投资组合中或出售给另一位永久所有者。

实际上,有两个平行的住房开发行业。一组土地开发商和房屋建造商专门从事“绿地”开发:在郊区和农村地区的未开发农业用地上建造新的单户住宅或联排别墅(公寓占绿地开发的一小部分)。另一组公司专门从事城市核心内的“填充”重建,主要由多户住宅(包括租赁和公寓)或混合住宅/商业组成。

某些法规以不同的方式阻碍了填充和新建项目。例如, 最小手数 是新的单户住宅区最重要的密度法规之一,但与填充项目无关,因为填充项目的土地已经有明确定义的边界。

大多数土地开发商和房屋建造者无力负担其项目的全部自筹资金,因此他们依靠银行或其他金融机构提供贷款来支付一部分开发成本。购买多户出租物业的资金来自银行,保险公司和其他股权投资者。一些垂直整合的公司,例如房地产投资信托基金(房地产投资信托)可执行所有这些功能。

如下所述,地方法规通过多种渠道影响住房开发过程,包括直接建设成本,合规成本以及改变财务风险和回报。这些渠道会影响行业中各行各业的决策,从土地开发商和房屋建造商到贷方和股权投资者。 

房地产开发是一项冒险的业务。监管壁垒使其风险更大。

建造新房的过程充满不确定性和意料之外的障碍。监管壁垒使之成为现实 风险更大,时间更长且价格更高,这会影响住房负担能力。

考虑一个非常简单的案例:将农田转变为郊区或小镇中的单户住宅的新细分。要开始该过程,开发商可以直接购买土地或获取土地 选项 在以后购买。下一步是向相关地方政府申请许可,将包裹从目前的允许用途(农业)重新划分为住宅。

地方政府可以批准,拒绝开发人员的重新分区请求,也可以对其进行附加修改或附加条件。例如,当地可能同意将土地重新划为住宅用地,但密度要比要求的低,从而迫使开发商建造的单元数量少于她的预期。大多数地区还要求 环境影响评价 在进行重新分区之前,请评估拟议的开发项目对交通拥堵,噪声水平,野生动植物,水土流失,湿地保护等的影响。将农田转为住房还涉及新的基础设施,例如道路,人行道,水和下水道,地方政府通常要求开发商进行建设或融资。所有这些都必须在施工开始之前发生。

建造新房的过程充满不确定性和意料之外的障碍。监管壁垒使其风险更高,时间更长,价格更高,这对住房负担能力产生了影响。

地方政府在土地开发过程中需要采取的每个步骤都有其目的,无论是否 环境破坏 或提供必要的基础架构。但是,与此过程相关的成本也很高:律师,测量师和专业顾问的费用以及基础设施成本。花费的时间 地方官员 审查文件和举行听证会也代表了公共部门的机会成本。

谁最终支付与土地开发相关的费用,无论是从开发商的利润中赚取收益,还是将其转嫁给新房的消费者,可能都不是很明显。清楚的是,更长更长 不确定的过程 增加了开发成本。

想要住房更便宜?让房屋更快发展。

财务的关键原则是 金钱的时间价值:将来收到的一美元收入比今天收到的一美元还值钱。在房地产开发中,项目支出(土地购买,应享权利,基础设施和建筑物的建设)是头等大事,而出售或租赁房屋所产生的收入可能要好几年才能出现。延长开发过程的法规加剧了这一问题,导致开发商在从完工房屋中赚取收入之前就已经积expenses了很多时间。

最危险的是一个开发过程,在该过程中,最终结果(可建造新房屋以及建造多少)和过程的持续时间都不确定。例如,总承包商根据建筑材料和工资的当前价格估算房屋建造成本,这些价格会随着时间的推移而发生很大变化。当房租高涨且新房产不会空置时,建筑商会尝试按时完成项目,以应对住房需求的上涨。当过程的长度不确定时(几乎可以保证居民可以通过政治反对来造成延误),开发人员无法预测完工日期。在2000年代初期旺盛的房地产市场中启动的许多项目都已完成,或者 停止施工 总体而言,在大萧条时期,建筑商不得不 出售土地和房屋 以低廉的价格。

风险和法规决定了要建立什么

如果复杂的开发法规增加了建造新房屋的风险,并且某些地方政府的法规比其他地方政府的法规更为复杂,那么开发商为什么会选择在受到严格监管的地方进行建筑?与所有金融企业一样,投资者只有在最终预期会有更高的回报时,才将时间和金钱投入到风险较大的项目中。这不仅适用于为住房开发提供资金的开发商,也包括银行和股票投资者。

土地开发商和房屋建筑商可以通过多种方式适应法规严格程度的地理差异。他们可以选择工作所在的司法管辖区,要开发的住房类型以及已建成房屋的价格或租金(在市场范围内)。

与汽车制造业不同,美国房屋建筑业高度分散。许多小型开发商和房屋建筑商仅在一个地理区域内运营,而少数 非常 商行 在多个都会区或州内运营。

当地土地使用法规的地域差异是造成房屋建筑结构分散的原因之一。一些大型的国有公司,尤其是多家族开发商战略性地针对填充位置 在“供不应求”的地区。湾区,大波士顿区和华盛顿特区都会区等地方都有 复杂的规定 从而阻止了资金匮乏和相互联系的竞争对手进入市场。其他公司,尤其是从规模经济中获利的大型单户建筑商,主要是在管制较少的郊区和郊区进行建筑。每个市场都经营着小型的本地公司(每年建造房屋的数量少于10套)。

在都市圈内,开发商可以选择不同政治管辖区的地点;甚至邻国对发展也可能有完全不同的规定或态度。

在都市圈内,开发商可以选择不同政治管辖区的地点;甚至 邻近社区 可能有 完全不同的规定 或对发展的态度。在高度重视发展过程的司法管辖区中,发展的障碍可能会有所不同 跨社区,反映出现有居民的协调反对程度。

法规还影响开发商关于建造哪种类型房屋的决定。在分区禁止除 单户独立屋,法规对较小的产品具有约束力, 廉租房。单户独占分区 限制数量 社区中出租房屋的比例,因为单户住宅更可能是 自住,而多户住宅通常是为租客建造的。

监管功能,例如程序复杂性和高 影响费 对任何新开发项目都会产生较高的固定成本,这意味着随着开发项目中房屋数量的增加,每套房屋的成本会下降。因此,开发人员只有在能够进行建筑施工的情况下,才更有可能在有严格规定的地方进行建筑 相对 大型项目.

全球市场,地方法规

开发商是房地产行业最引人注目的面孔,因此受到了批评的关注 政客邻里协会。但是开发商只是为新房开发提供资金的金融食物链中的一条。就像大多数家庭依靠抵押贷款来帮助他们购买房屋一样,开发商也依靠银行和其他资助者的贷款来帮助为新住房的生产融资。影响发展风险的法规将影响银行是否愿意提供建筑贷款,以及向开发商收取的利率。

开发商只是为新房开发提供资金的金融食物链中的一条。就像大多数家庭依靠抵押贷款来帮助他们购买房屋一样,开发商也依靠银行和其他资助者的贷款来帮助为新住房的生产融资。

虽然有很多 学术研究 土地使用法规如何影响住房 价格生产,我们对法规如何影响房地产开发和购置背后的资本流动的了解还很少。原因之一是关于的公开数据较少 多家庭 出租房地产融资比自住 住宅 房地产。下面,我提出了地方法规可能影响资本市场对住房投资的三种潜在方式。对这些因素进行更多的实证研究将有助于政策制定者。

监管壁垒可能会鼓励对现有公寓进行向上“过滤”

在法规使新建工程特别困难的地区,可能会有更多的资金流入 取得 和修复现有财产。由于它们通常不需要分区更改,因此它们面临的监管风险较小。在严格监管的市场购买中找到机构投资者的例子并不难 旧公寓楼,进行大量的翻新,然后以高得多的租金(折合为 翻转 较老的单户住宅。这个向上的过程过滤现有公寓中的”对于住房负担能力尤为令人担忧,因为这会导致租金上涨,而又不会增加可用房屋的数量。

资本流动可能会在严格监管的地方推高房价

对于在全国或全球经营的贷方和投资者而言,土地使用监管的地域差异可能会鼓励资金流向监管程度较低的地方。当国家金融机构确实在严格管制的地点进行房地产投资时,尤其是在高度自由裁量的发展过程中,投资者将期望更高的利率或股本回报率。达到更高的投资者最低回报率要求开发商和房屋建造商对已建成的房屋收取更高的价格,这意味着租房者和购房者的承受能力下降。

区域银行可以从建设贷款中拨出资金

小型区域性银行在建筑贷款中占主导地位。由于它们主要在特定地理区域内提供贷款,因此困难的监管环境不太可能将其资金转移到不同的位置。在其市场区域内,他们可能会选择减少相对于其他贷款类型的整体房地产投资组合。总体而言,这可能显示为“收紧建筑贷款空间”。

不要忘记监管壁垒的其他受益者:现有房主

对于针对开发商,房东和银行家的所有仇恨,法规中限制住房供应的最大受益者不是这些营利性公司。幸运的是,有足够的房主可以在早期购买房屋 财富收益,其中大多数是 免税。难怪房主会尽力 政治力量 继续限制新住房供应。

本地 政策制定者 在美国各地 正在努力使住房价格更便宜。但是,由于我们的房屋生产系统非常复杂,因此甚至难以达成共识。使开发过程更简单,更短,更透明将是一个好的开始。

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