重新构想的办公室:办公室工作的性质正在发生变化,市中心也必须如此

大房地产重置

重新构想的办公室:办公室工作的性质正在发生变化,市中心也必须如此
December 16, 2020

COVID-19大流行正在加速以前的趋势,这些趋势已在重新定义市场需要的位置,位置和数量。美国大多数劳动力无法在办公室工作,美国人在厨房,商店,工厂,田野,教室,医院,道路上以及其他地方工作。但是办公室工作还是 生长。大流行前美国劳动力的五分之一以上来自金融,信息和专业服务人员,反映了自第二次世界大战以来美国经济的结构性转变,当时只有13%的劳动力来自这些部门。当按职业查看劳动力份额时,美国大都市地区的办公室份额高达51%。

但是,技术的进步,加上现代经济不断变化的需求,正在导致办公室工作的地点和性质发生深刻的变化。私营部门不太可能适应这些新情况,而不会给市区和郊区司法管辖区带来重大的负面外部影响。这为公共部门的发展创造了当务之急和机遇。 变革性的场所营造 使社区更加充满活力,并在财政上更具可持续性。


趋势

四种趋同趋势(仅COVID-19大流行中只有一种趋势得到了显着加速)重新定义办公室房地产市场的速度快于建筑商和资产管理者的响应速度。

知识部门的工作正在聚集。

金融,技术和创新部门依靠专业人才, 隐性知识,并从 知识溢出。 后两者在很小的空间范围内运作,导致这些部门在少数几个大都市地区以及个别地区异常集聚 社区建筑物,包括新兴 创新区 周围的锚定机构,例如大学和医院。在2004年至2015年期间,知识经济工作中的邻里级集群实际发生率由 线性投影速率的两到三倍,具体取决于子行业。

办公空间的需求和偏好正在发生根本变化。

作为提高办公室内工作效率的设计原则,人们越来越强调协作,舒适性和灵活性,这对办公地板的需求越来越大。 类零售 比那些 20世纪的办公室。这种生产力的影响是 重视 由负担得起的成衣办公室的大雇主。较小的组织,包括初创公司和自由职业者, 日益寻求 孵化器,加速器和共享空间不仅提供更灵活的租赁条款,而且还提供独特的布局和便利设施。此外,数字化意味着办公室比以往任何时候都需要更少的空间来存储个人或组织存储。而是需要用于连接,计算,协作和维护的访问点。

越来越多的白领员工正从工作生活转变为在家工作。

大流行之前,大致 12% 的工人(尤其是管理,业务和财务运营人员)每月至少在家工作一次。 2020年6月, 31% 的工人在家中工作-可能是所有时间或大部分时间。最近超过四分之一 被调查 《财富》 500强公司的首席执行官至少倾向于使远程办公永久化 一些 他们的雇员。这种趋势将在 浮动利率 在美国不同地区,具体取决于其行业构成和大流行的影响。技术中心和早期流行病热点可能会遇到最大,最快的转折点。例如,西雅图的REI最近 宣布 它正试图出售一个全新的总部大楼,而该大楼甚至从未搬迁到分散,多地点的位置。这个转变很大 含意 不只是雇主和工人,还有地方。

现在办公空间的数量已超过需求,导致空置率上升.

这些趋同趋势的最终结果是雇主正在消耗大量资金。 更少 每名工人平方英尺。甚至在COVID-19大流行之前,自1990年以来,美国人口最多的10个都会区中,每名工人每人占用的办公室空间中位数下降了22%。某些子市场的空置率超过20%,尤其是达拉斯市中心的子市场在1980年代年代老化的办公楼中占据主导地位,这些办公楼缺乏耐用性或陈旧性,无法获得历史性的税收抵免以进行修复。在首选地区和24小时子市场的黄金地段以外的市场特别疲软,即郊区的偏远地区,例如弗吉尼亚北部的I-395走廊。表1列出了按人口划分的美国十大都会区的子市场在2019年底大流行之前的区域,市区和最大空置率。

在1980年代,当问题最严重的子市场中的许多建筑物被建造时,新供应的过剩导致了 类似 由于限制了新建筑的出现,空缺数量激增随着时间的流逝而得以解决。但是,如今,这些建筑物已经完全废弃了,可用于办公室。有些可以改用于住宅或机构用途,但许多很可能会被废弃。反过来,这很可能对依赖公司及其工人收入的邻近零售,饭店和其他非办公室业务产生一系列负面的二阶影响,这对社区活力和税基构成了进一步的威胁。在衰退和缓慢增长或没有增长的都会区的影响将更大,那里没有新的需求来吸收腾出的办公空间或支持适应性再利用。


为什么这些趋势很重要

房地产行业和公共部门一直都在缓慢地考虑剩余办公空间对市场和场所的影响,这有一定的道理。但是,随着趋势的加快,社区的成本和后果(可能是好事也可能是坏事)也将随之增加。

现实情况是,市场几乎没有动力或能力通过翻新或适应性再利用来修复多余办公空间的负面外部性。尽管既有可能也有必要重新利用一些以前的办公空间来容纳房屋,或更好地满足上班族的整体需求(例如托儿,保健,食品或社交活动),但改建后的办公室与之竞争的能力受到限制。新产品。此外,投资于高成本转换为其他用途的财务案例通常很薄弱,因为每平方英尺的租金会降低。

所有这些都对地方政府产生了严重的财政影响。例如,一个 最近的研究 在各州和华盛顿特区各大城市征收的有效财产税税率中,发现平均而言,商业财产的税率是宅基地税率的1.64倍(即主要是自用公寓或合作社)。甚至连多户出租公寓(一种创收资产类别)也通常会以每平方英尺较低的价格进行评估,因为每平方英尺的多户市场租金通常比办公室要低,如表2所示。相反,住宅用途对昂贵的公共服务产生了更多的需求。随着办公室需求的持续下降,将现有办公室的存量转换为多户家庭租赁,宅基地或非营利机构用途,因此可能会对当地居民造成严重的财政影响。 依靠财产税。围绕办公房地产规划分区和预算的司法管辖区不仅应该预期增长停滞不前,还应该预期需求的结构性收缩,这将需要根本性的和逾期的预算和计划改革。

尽管如此,这些转变仍存在一些潜在的好处,特别是对于环境而言。虽然办公室的供暖和制冷效率相对较高,但减少维护这些空间(一天中大部分时间都空着)所花费的能源可能会减少净消耗。更重要的是,办公部门的变化可能会减少通勤高峰。考虑到交通运输产生的二氧化碳排放量远远超过美国的三分之一,因此减少上班拥挤状况并允许工作人员上下班的灵活性的办公趋势可能对气候有利-如果上班族不这样做 利用这种灵活性来驱动更多.

最值得注意的是,如果有可能将多余的办公室转换为房屋,那肯定会缩短通勤时间,和/或增加过境,步行和骑车的可行性。主要位置的旧办公室的转换,尤其是 市区,出售或多户出租房屋,也将增加市中心的活力,并增加机会社区。这些地区对住房的强劲需求意味着办公室和住房之间的财务和财政缺口是最狭窄和最可行的(例如通过联邦税收抵免)。

在大多数知识领域的职业中,一定程度的面对面互动将继续发挥至关重要的社会和专业作用,从而确保始终需要办公室般的空间。但是,在未来几年中,这些空间的数量,形式和功能将看起来非常不同。这些变化为公共部门和私营部门的领导人提供了机会,以重新评估现有的投资,法规和财政结构,以支持企业和工人以及我们的自然环境所需要的各种建筑物,用途和发展模式。但是他们将需要共同努力以应对这一刻。


作者感谢钟佩Pay的宝贵反馈和评论。

About the Author

特雷西·哈登·卢(Tracy Hadden Loh)

Tracy Hadden Loh

Fellow –Anne T.和Robert M. Bass变革性场所营造中心
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