跳到主要内容
芝加哥
大道

住房负担能力和质量给心脏地带家庭带来压力

编辑's Note:

本博客文章改编自2019年政策峰会的演讲,该峰会由克利夫兰,芝加哥,明尼阿波利斯,费城和圣路易斯的美联储(Federal Reserves of Cleveland)赞助。提出的分析和结论是作者的观点,并不表示联邦储备系统中任何人员的同意。 学到更多。

全国性对话 住房负担能力 主要关注价格上涨和 新住房太少热门市场 所谓的 超级城市。虽然媒体报道了许多住房危机 纽约, 旧金山西雅图沿海地区和华盛顿特区以南的大都市地区经常被忽略。然而,在按国家标准衡量房屋价格适中且大量房屋空置的市场中,可能存在住房负担能力和相关压力措施。收入很少的家庭将很难在任何地铁的安全社区中的优质质量的房屋上支付租金, 足够的剩余现金 支付食物,交通和其他必需品。

在本文中,我分析了10个都会区的住房负担能力和相关压力的局部变化,这些地区代表了一系列的都会区尺寸,房价水平和地理区域。我研究了三种措施 住房压力 在中低收入家庭中:住房成本占收入,住房年龄和通勤时间的比重。对于每种度量,我都将贫困家庭和中低收入家庭(这里定义为都市圈内收入最低的五分之一)与富裕家庭(该都市圈中收入最高的五分之一)进行了比较。

各地的贫困和中低收入家庭都在竭力支付住房费用。

最常用的衡量住房压力的方法是花费在住房成本上的收入份额。 HUD定义 花费超过30%的家庭成为“沉重的成本负担”,而花费超过50%的家庭则为“沉重的成本负担”。对于10个样本都会区中的贫困和中低收入家庭,住房成本消耗了其收入的30%以上(图1)。贫困家庭将其收入的60%以上用于住房,而中低收入家庭将近40%用于住房。中等收入和富裕家庭的支出远低于HUD的成本负担阈值。

图1

在所研究的10个大都市地区中,用于住房的收入份额与大都市地区的房屋价值之间存在一定程度的关联,但并不完美。在样本大都市中,芝加哥和费城的成本负担最高,房价中位数最高。然而,尽管房屋价格低于明尼阿波利斯和北达科他州等大都市,但克利夫兰和底特律在住房成本中仍处于收入成本的上半部分。富裕家庭在所有大都市中的住房花费不到其收入的20%。

图2 

历史建筑可能很迷人。历史悠久的管道通常不是。

在某些城市和社区,房屋比较旧,尤其是那些 建于1940年之前–他们的强烈追捧 独特的建筑。但是旧房子有一些缺点,特别是需要更多的时间和金钱来维护。图3比较了生活在50岁以上家庭中的贫困和中低收入家庭相对于富裕家庭的比例。在所研究的10个都会区中,低收入家庭更有可能居住在较旧的住房单元中。因为富裕的家庭有能力选择自己喜欢的房屋和街区,所以他们选择居住在较新的房屋中这一事实强烈表明,这些大都市中的旧住房平均而言质量较差且较不可取。

3

大多数都会区的富裕工人通勤时间较短,但有一个例外。

预算紧张的家庭通常会在住房成本和运输成本之间做出权衡:住房通常更多 昂贵的工作中心附近,而偏远地区的通勤时间和金钱成本较高。除了 芝加哥和费城 ,本研究中的地铁交通不便,因此买不起车的家庭依赖慢速或不频繁的公交系统。在10个大都市中,有9个都市的贫困和中低收入家庭通勤时间较长(单程超过一小时)的可能性要大于富裕家庭,尽管差异通常很小(图4)。

一个值得注意的例外是宾夕法尼亚州阿伦敦(Allentown-Bethlehem)都市区:大约13%的富裕家庭通勤时间较长,而低收入家庭则为7%。阿伦敦(Allentown)的与众不同的模式反映了它靠近拥有高薪工作但房价高昂的大都市:纽约。在纽约工作的高薪人士越来越多地选择忍受长时间的通勤,以便在邻近的大都市中获得更大,更好质量的住房。根据 人口调查局数据,约有20%的阿伦敦(Allentown)高收入居民在纽约都会区工作,而低收入的阿伦敦(Allentown)居民约有9%。

fig4

最有效的政策解决方案并非耀眼。决策者还是应该这样做。

住房负担能力不仅是沿海超级明星城市的问题,而且不仅影响贫困家庭。即使在房价适中的大都市地区,贫困和中低收入家庭在经济上也难以负担得起住房。减少直接每月住房成本的一些策略(住在离工作地点较远的老房子中)使家庭负担更多费用,例如更高的住房维护成本和更长的通勤时间。

由于各城市地区的住房压力各不相同,因此没有一种快速或简便的政策解决方案。对于最贫困的家庭,将需要直接补贴以弥合收入与每月住房成本之间的差距。对于克利夫兰和匹兹堡等都会区的中低收入家庭,可负担性差距通常相对较小,每月约100美元。生活在旧住房中的低收入房主可以从小额赠款或低息贷款中受益,以维修房屋,包括进行升级以降低当前的能源成本。在考虑是否以及如何在交通基础设施上进行投资的都市圈应该记住,贫困家庭最有可能依赖公共交通,因此,在交通服务缓慢,不频繁或不可靠时,受害最严重。少量的美元房屋改善贷款和更好的公交服务并不是浮夸或诱人的政策,但它们可以使数百万美国人的生活更美好。

感谢Caroline Corona的出色研究协助。

获取布鲁金斯的每日更新