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房地产何时恢复?

当我在一月份写本专栏时,美国经济仍然处于低迷状态。
经济衰退,但许多观察家预测经济将迅速复苏,也许
从今年第二季度开始。这种乐观是基于[1]
最近有更多经济活动的迹象; [2]相信累积
美联储的影响 ’大幅下调利率
影响; [3]自2001年9月21日以来,股价急剧上涨;和[4]
联邦支出滚球对9月11日事件的影响
2001.

但是,即使2002年整体经济复苏很快,
商业房地产市场从目前的过度建设阶段中崛起?作为
本专栏的读者知道,商业房地产市场有三个
阶段:发展热潮阶段,过度建设阶段和渐进阶段
吸收阶段。

明显过度建造

当前的过度建设阶段可能始于2000年底。其主要原因是
现有空间,尤其是办公空间的需求迅速下降。这
下降的原因是国家的办公室吸收率。

2000年第四季度,全国范围内市中心办公需求增长了1
总部位于洛杉矶的世邦魏理仕(CB Richard Ellis)称,该建筑面积达10,000平方英尺。然后倒下
在2001年第一季度滚球了250万平方英尺,在第二季度滚球了1100万平方英尺
第三季度和1,700万平方英尺。

与市区相比,市区的需求下降幅度更大。收缩也
转租空间刺激了写字楼市场的泛滥。什么时候
公司转租,他们削减租金。

而且,在2001年或2001年,大量新空间投放市场。
即将在2002年这样做。49个主要城市的在建办公空间总计
市场从2000年第三季度的大约1800万平方英尺滚球到了2600万
在2001年第二季度滚球了3平方呎,在第三季度仍然保持在1700万平方英尺
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)称。

根据位于波士顿的Torto Wheaton Research的数据,有5000万平方英尺
在2001年上半年滚球了国家办公室的供应,另外77家
下半年,上万平方呎的土地上线。这意味着办公室空缺率
在2002年可能会上升得更多,也许还会滚球很多。结果,租金
已经在下降,还会下降更多。

最终结果是,大多数办公市场显然处于过度建设阶段
房地产周期。根据来自49个市场的数据,整个办公室
空缺率从2000年第三季度的7.7%滚球到第三季度的12%
根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的说法,2001年。其中49个中的45个空缺率上升
市场。市区的整体空置率由6.2%上升至10.4%
同样的时间范围,郊区的比例从8.6%降至13.0%。一些壮观
发生了滚球,例如旧金山从1.9%上升到14.2%
圣何塞地区从1.1%增至12.1%,圣何塞地区从1.9%增至11.6%
波士顿地区。

到目前为止,这些趋势并未使办公楼价格下降太多,主要是
因为不确定性大大减慢了实际交易的数量
完善,并且因为业主没有承受在
买家提供的低价。但是,价值在2002年应该会下降更多。

恢复缓慢

工业空缺率也有所上升,但涨幅不大。这
在42个主要市场中,2000年第二季度的比率为7.7%,而在2000年第二季度的比率为9.5%
根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的说法,该数据在2001年第三季度发布。但是新建筑拒绝了
从2001年第二季度的5,000万平方英尺—自1999年之前的最高水平—在2001年第三季度滚球到2200万平方英尺。

酒店市场的情况更糟,因为需求进一步萎缩
那里比在办公室部门。酒店恢复缓慢
去年秋季最低点的入住率。但是,我不相信
旅行将完全恢复到1990年代繁荣时期的水平
至少要几年

这些统计数据表明,大多数类型的房地产市场
上面突出显示的内容在2002年将一直保持在超建阶段
可能要到2003年。即使整个经济开始
在2002年下半年再次扩展。恢复需要一段时间。
企业开始要求更多空间,并为此滚球了更多时间
变得强大到足以提高租金。

在2003年的某个时候,过度建设阶段将逐渐让步
阶段。在那个阶段,对空间的需求正在滚球,但尚未推动
空缺足够低或租金足够高以刺激新建筑。如果
复苏随后继续强劲,逐步吸收阶段应很快导致
进入下一个发展繁荣阶段。但是我没想到那快乐的一天
发生到2004年甚至更晚。

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